民法改正｜賃貸借契約

民法改正「賃貸借契約」

2020年4月1日から「賃貸借契約に関する民法のルール」が変わります
2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が2020年4月1日から施行されます。

賃貸借継続中の場合と終了時の場合に、分けてどのような部分が変更するのか簡単にご紹介。

【賃貸借継続中のケース】

・賃借物の修繕に関する要件

たとえば、借りている家の、備え付けのエアコンが故障した。しかし、貸主に修理を依頼してもなかなか修理をしてもらえない。このような場合、賃借物はあくまで賃貸人のものなので、賃借人が勝手に手を加えることはできません。改正前の民法は、どのような場合に賃借人が自分で修繕をすることができるのか定めた規定はありませんでした。
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改正後
1）賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
2)急迫の事情がある

1）、2）の場合には、賃借人は目的物を修繕することができるとされました。
つまり1）、2）の場合には、賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されないということが明確になりました。

・賃貸不動産が譲渡された場合

建物の賃貸借契約が継続している間に、建物の所有者が変わった場合、賃貸人としての地位は、原則新しい所有者に移転するという規定を設けました。また、新しい所有者が賃借人に対して賃料を請求するためには、賃借物である不動産の所有権移転登記が必要であるという規定を設けました。新しい所有者が登記を備えていない間は、以前の所有者に支払うこともできますし、賃料を供託することもできます。

【賃貸借終了時のケース】

・原状回復義務について

賃借人の原状回復義務の範囲については、一般的には通常損耗や経年変化は対象外と解されていましたが、法律に明記されているわけではなかった為、トラブルになることもありました。
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改正後
賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。

・敷金について

敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義し、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した額として明確化しています。

まとめ

今までは、「一般的には、こうだよね。」という解釈がされ、法律に明記されているわけではありませんでした。そのため、トラブルになること少なくありませんでした。そのため、今回の法改正により、修繕や原状回復義務、敷金などについて明確化されたというわけです。

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